Bất chấp đại dịch COVID-19 đã kéo dài từ đầu năm 2020 đến nay, thậm chí các diễn biến của dịch hiện còn trở nên phức tạp hơn, lượng người quan tâm mua nhà giảm, thế nhưng giá bất động sản không những giảm mà vẫn liên tục tăng. Dù lượng giao dịch giảm sâu nhưng giá bất động sản vẫn tăng mạnh, trái ngược với quy luật thường thấy.
Thị trường bất động sản năm 2021
Thị trường tháng 9 sụt giảm mạnh
Theo batdongsan.com.vn, do số ca Covid-19 tại nhiều địa phương đạt đỉnh, khiến thị trường bất động sản tiếp tục chịu những tác động tiêu cực, đặc biệt ở các tỉnh miền Nam.
Lượng tin đăng bán toàn trang giảm 22% so với tháng 8/2021, trong khi mức độ quan tâm giảm của nhà đầu tư giảm 12%. Giao dịch nhiều nơi giảm 60-70%.
Nặng nhất là thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức suy giảm mạnh, lượng tin đăng bán giảm 52%, mức độ quan tâm giảm 33% so với tháng trước, ở hầu hết các loại hình, phân khúc.
Hà Nội duy trì khá tốt mức độ ổn định dù phải thực hiện giãn cách xã hội, thị trường chỉ giảm 8%, trong khi lượng tin đăng giảm nhẹ 4%.
Lượng tin đăng bất động sản giảm sâu
Chỉ số giá chung cư tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh theo ghi nhận tiếp tục có xu hướng tăng trong tháng 9/2021, với tỷ lệ bình quân tăng 2% so với tháng 8/2021. Nếu so với cùng kỳ năm 2020, chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 7% và 10%.
Hai tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang có sự hồi phục thị trường mạnh mẽ sau khi dịch bệnh dần được kiểm soát. Lượt quan tâm thị trường tại 2 tỉnh này bật tăng mạnh trở lại trong tháng 9/2021, lần lượt là 40% và 22% so với tháng 8/2021
Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 9 tháng năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán hiện đa phần là hàng tồn từ trước).
Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên.
Phân tích nguyên nhân hiện tượng này, ông Chung cho rằng, do một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm. “Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa”, ông Chung lý giải.
Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.
Tuy vậy, ông Chung cũng nhận định, giá bất động sản tăng là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, nguyên nhân do nhiều yếu tố
Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao. Ngoài ra, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản) cũng tác động đến giá bất động sản.
Ông Chung cũng cho rằng, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Khảo sát mới đây cho thấy, sau cơn sốt đất hồi đầu năm, tại nhiều địa phương, giao dịch đất nền đã chậm lại, cảnh tập trung đông người tấp nập mua bán, đi xem đất đã chấm dứt. Tuy nhiên, giá đất vẫn neo ở mức cao, có chăng chỉ giảm 1 – 2 triệu đồng/m2.
Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. Và tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.
Giá bất động sản tăng mạnh
Đáng chú ý, dù nguồn cung rao bán và nhu cầu giảm mạnh, giá BĐS tại TP.HCM và Hà Nội vẫn không có dấu hiệu giảm theo, thậm chí còn tăng mạnh so với cùng kỳ. Theo đó, giá chào bán chung cư tại TP.HCM trong tháng 8 có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng lại tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020. Hà Nội tiếp tục ghi nhận giá rao bán căn hộ chung cư tăng 8% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, ở góc độ là một đơn vị phát triển bất động sản, ông Chung cũng đưa ra một số thông tin mà người mua nhà cần cân nhắc. Đó là việc lượng rao bán các tài sản của các ngân hàng cũng đang tăng, điều này nghĩa là những “con nợ” của ngân hàng đã mất khả năng trả nợ, và thường các “con nợ” này sở hữu các khối bất động sản lớn. Đây là chỉ báo nhà đầu tư cần lưu ý./.
