Kinh nghiệm “Xương Máu” khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

Nhận “Trái Đắng”  khi không có kinh nghiệm khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

Không ít người khi nhận bàn giao căn hộ chung cư thường chỉ xem xét các điểm dễ thấy bằng mắt thường mà bỏ qua công đoạn kiểm tra công năng của từng hạng mục, từng thiết bị. Trên thực tế, việc kiểm tra kỹ lưỡng từng chi tiết khi nhận bàn giao nhà là hết sức cần thiết nhằm tránh các rắc rối, sửa chữa tốn kém sau này.

Những kinh nghiệm nhận bàn giao căn hộ chung cư dưới đây đặc biệt hữu ích với những ai còn đang bỡ ngỡ chưa biết kiểm tra những hạng mục, thiết bị nào và cách thức tiến hành ra sao.

Kinh nghiệm nhận bàn giao căn hộ chung cư

Dụng cụ chuẩn bị trước kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ chung cư?

• Thước nhôm thẳng, dài khoảng 2m
• Thước dây 7m
• Thước thủy
• Đèn pin
• Tô vít loại nhỏ
• Bút thử điện, đèn ngủ cắm tường hoặc sạc điện thoại
• Xô nhỏ
• Bản vẽ mặt bằng căn hộ
• Bút mực

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ hệ thống điện nước và danh sách nội thất căn hộ để tiện kiểm tra.

Dụng cụ cần chuẩn bị khi đi nhận bàn giao căn hộ

Các hạng mục nào cần kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ chung cư?

1. Kiểm tra phần thuộc sở hữu chung của tòa nhà chung cư

1.a. Kiểm tra thang máy tòa nhà chung cư

Kiểm tra thang máy là hoạt động kiểm tra hoạt động, chức năng của thang máy. Sau khi kiểm tra, nếu thang máy hoạt động bình thường, đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn thì sẽ được dán tem kiểm định.

Quy trình kiểm tra hệ thống thang máy

Khách hàng mua căn hộ có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành tòa nhà xuất trình các giấy tờ: Kiểm tra hồ sơ, lý lịch thang máy; Kiểm tra kỹ thuật bên ngoài; Kiểm tra kỹ thuật – thử không tải; Các hình thức thử tải – Phương pháp thử; Xử lý kết quả kiểm định để kiểm tra một cách khách quan nhất.

1.b. Kiểm tra các điều kiện đảm bảo an toàn về PCCC của tòa nhà chung cư

Nhà chung cư là một trong những trường hợp thuộc Phụ lục I Nghị định 79/2014/NĐ-CP. Do vậy, điều kiện đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư phải tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 79/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

“Cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:

• Có quy định, nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy, thoát nạn phù hợp với đặc điểm và tính chất hoạt động của cơ sở.
• Có quy định và phân công chức trách, nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy trong cơ sở.
• Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện; thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt; việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy.
• Có quy trình kỹ thuật an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.
• Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức thường trực sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ.
• Có phương án chữa cháy, thoát nạn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều 21 Nghị định này.

• Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người phù hợp với tính chất, đặc điểm của cơ sở bảo đảm về số lượng, chất lượng và hoạt động phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an.
• Có văn bản thẩm duyệt, kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này.
• Có hồ sơ quản lý, theo dõi hoạt động phòng cháy và chữa cháy theo quy định của Bộ Công an.”

2. Kiểm tra phần thuộc sở hữu riêng khi nhận bàn giao nhà chung cư

Khi mua căn hộ chung cư, dù là mua lần đầu hay lần thứ hai, thứ ba thì hầu như ai cũng háo hức mong chờ đến ngày nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên, đừng vì quá nôn nóng nhận nhà mà bỏ qua các bước kiểm tra căn hộ thật kỹ càng nhằm đảm bảo ngôi nhà được hoàn thiện đúng như cam kết trong hợp đồng, cũng như kịp thời phát hiện sai sót để yêu cầu sửa chữa ngay, tránh rơi vào tình cảnh “tiền mất, tật mang” sau khi vào ở.

1. Hạng mục kiểm tra nội thất của căn hộ chung cư:

• Đối với phần nội thất căn hộ, bạn cần kiểm tra những hạng mục sau:
• Các cánh tủ mở có dễ dàng, có bị lệch nhau hay không?
• Các thiết bị có đầy đủ ổ cắm điện hay chưa?
• Kiểm tra các ray trượt ngăn kéo xem có bị rỉ, trượt êm hay không để yêu cầu thay thế.
• Các ổ khoá cửa ra vào có bị rỉ, kẹt, hỏng hay không.
• Các thiết bị nếu có như bếp điện, bếp từ, thùng rác… có vấn đề gì về kỹ thuật hay hỏng hóc gì không.
• Theo kinh nghiệm khi nhận bàn giao nhà chung cư, khi kiểm tra toàn bộ phần sàn gỗ của các phòng có bị ép, lún, phồng, ọp ẹp, sứt và có khe hở với len tường không, có bị rộp do thấm nước hay không.
• Kiểm tra các cửa trượt có bị xước hay chân cửa trượt có bị lỗi hở trên dưới, không cân và bị vênh/lệch không.
• Phần cửa các phòng, cửa sổ lắp có chuẩn chưa. Bản lề có bị vênh không? Tay nắm, ốc vít có bị hoen rỉ hay không?
• Kiểm tra các nẹp, rèm cửa ra vào nhà vệ sinh có khít không, có hở không, nếu có yêu cầu xử lý.

2. Kiểm tra hệ thống điện, viễn thông

• Khu vực bảng điện trung tâm thường được bố trí ngay gần cửa chính của căn hộ, trong đó có 01 aptomat (cầu dao) tổng và các aptomat kiểm soát hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm… Người mua cần kiểm tra số lượng aptomat có đủ không, các aptomat phải ở tình trạng giật xuống là tắt, kéo lên là bật.
• Kiểm tra đèn chiếu sáng: Bật cầu dao tổng, bật cầu dao đèn, bật tất cả các công tắc đèn tại các khu vực phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh và logia. Bật tắt 3 lần liên tục, nếu các đèn đều sáng đều, không nháy, chủng loại như trong bảng mô tả, công tắc dễ bật/tắt là đạt yêu cầu.
• Ngoài ra, cũng nên để ý xem các bóng đèn có bị nứt, vỡ hay bị sơn che phủ hay không?
• Bật tất cả các cầu dao khác, dùng đèn ngủ, bút thử điện hoặc sạc điện thoại cắm từng ổ để đánh giá tình trạng có điện của các ổ cắm. Yêu cầu các ổ cắm phải mất điện khi đóng aptomat, nếu ổ nào có điện tức là đấu nhầm. Kiểm tra cách bố trí ổ điện có hợp lý không, nếu chưa hợp lý có thể yêu cầu bố trí lại.
• Với đầu mạng, tivi do chưa có thiết bị nên chưa kiểm tra được, người mua chỉ có thể kiểm tra xem các vị trí đó đã có sẵn đầu chờ chưa.

Đối với căn hộ có thêm máy hút mùi, bếp điện, điều hòa, bình nóng lạnh trong tiêu chuẩn bàn giao thì người mua cũng cần kiểm tra chức năng của từng thiết bị.

• Kiểm tra hệ thống hút mùi: Xé một tờ giấy hoặc châm điếu thuốc lá, hít một hơi rồi phả khói gần quạt để theo dõi tốc độ hút.
• Kiểm tra hệ thống điều hòa: Với hệ thống điều hòa, bạn cần đếm số lượng điều hòa, số lượng cục nóng và xác định xem điều hòa có mát không, có hoạt động ổn định, có bị rò nước hay đường ống có nhô ra ngoài gây mất thẩm mỹ không?
• Kiểm tra an toàn bình nóng lạnh: Người mua cần kiểm tra thêm phần đường ống và xem đường điện đã có dây mát chống giật hay chưa?
• Cuối cùng, dùng bút thử điện kiểm tra ngẫu hứng trên tường, khu vực xung quanh ổ điện và công tắc xem có tình trạng rò điện không?

3. Kiểm tra sàn

Dù là sàn gạch hay sàn gỗ đều không được có vết nứt, vết ố do sơn, vôi, vữa hoặc do hóa chất gây ra.

3.1. Với phần sàn gỗ:

• Kiểm tra toàn bộ bề mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không, đặc biệt tại các vị trí cạnh tường, góc nhà, gần cửa. Nếu phát hiện lỗi, yêu cầu sửa chữa, thay thế.
• Đi lại trên sàn nhiều lần, có thể nhún trên sàn xem sàn có chắc chắn không.
• Ván gỗ lát sàn phải đều màu, kiểm tra kỹ lớp vân phủ bề mặt và yêu cầu thay mới khi phát hiện xước, lỗi.
• Có thể sử dụng thước nhôm kết hợp đèn pin để kiểm tra độ bằng phẳng của sàn giống như kiểm tra tường, nếu thấy không phẳng thì yêu cầu sửa lại. Kiểm tra khe hở giữa hai tấm gỗ và yêu cầu sửa lại khi phát hiện khe hở lớn.
• Nẹp chân tường phải đồng màu, vị trí đấu nối đầu nẹp phải bằng phẳng, không lộ rõ vết đinh trên mặt nẹp. Thông thường, khoảng cách giữa các đoạn nối là 1,5-2m.
• Tại vị trí tiếp giáp giữa nẹp chân tường và sàn gỗ không được có khe hở khi nhìn theo mặt phẳng ngang hay mặt đứng. Nếu hở mặt bằng thì có nghĩa là sàn gỗ bị hụt, còn hở mặt đứng là nẹp chân tượng bị cong hoặc lẹm.

3.2. Phần gạch ốp:

• Với phần gạch ốp, yêu cầu các mạch phải thẳng, sắc nét, đều nhau. Toàn bộ bề mặt gạch phải không còn vữa, bột trét mạch hay các vết ố bẩn.
• Công tác kiểm tra phần gạch ốp bao gồm: Kiểm tra độ phẳng mặt ốp bằng thước kết hợp đèn pin, kiểm tra độ đồng đều của gạch về kích cỡ, màu sắc, hoa văn, kiểm tra độ đặc chắc và bám dính vào nền ốp bằng cách gõ nhẹ lên bề mặt gạch.

4. Kiểm tra cửa ra vào và cửa sổ

• Đừng bỏ qua khâu kiểm tra cửa chính và cửa sổ các phòng khi nhận bàn giao căn hộ chung cư. Yêu cầu các cánh cửa phải lắp thẳng, kiểm tra bằng cách mở cửa khoảng 45 độ, khi đó cửa không được tự đóng hoặc tự mở.
• Lưu ý, bản lề cửa phải được đúc chìm vào trong khuôn, không bị xước hay dính sơn PU, các đầu vít không bị toét. Các cánh cửa phải cách sàn 5mm để đóng mở dễ dàng, cách khuôn không quá 2mm.

• Đóng cửa lại, nhìn từ trong ra và nhìn từ ngoài vào xem các khe cửa, khuôn cửa có bị lọt sáng không, nếu có, cần yêu cầu sửa chữa hoặc bơm thêm keo silicon.
• Khóa cửa phải dễ vặn mở, không bị kẹt cũng không lỏng lẻo. Nếu sau khi đóng cửa, khi cầm tay khóa giật và đẩy nhẹ thấy cánh cửa bị lắc tức là đục khóa sai. Chìa khóa phải dễ đút vào ổ và dễ rút ra. Bạn cũng nên kiểm tra số lượng chìa và thử chìa vào từng ổ khóa.
• Yêu cầu ban quản lý giao đủ số chìa hoặc thay mới khóa cửa trong trường hợp giao thiếu chìa.
• Với cửa sổ thì nên đóng mở vài lần để kiểm tra độ trượt. Kiểm tra việc trám khe giữa cửa sổ và tường, giữa các chi tiết cửa có khít không, nẹp cửa có chắc chắn không?
• Cuối cùng, không thể bỏ qua tính thẩm mỹ. Cụ thể, cửa phải nhẵn mịn, không thô ráp hay có bọt khí trên bề mặt (kiểm tra bằng cách xoa tay lên mặt cửa).
• Cánh cửa ở các phòng không bị lệch màu, kể cả phần nẹp và khuôn cửa. Chú ý các góc có nẹp trang trí xem có bị cháy đen không.

5. Kiểm tra logia, ban công

• Kiểm tra lan can sắt có được lắp chắc chắn không, chiều cao có đảm bảo an toàn (cao từ 1,2m trở lên) và nhất là các mối hàn có bị han gỉ không?
• Phải đảm bảo có phễu thoát nước cho máy giặt và cho cả khu ban công, logia.

6. Kiểm tra thiết bị báo cháy

• Mỗi căn hộ có một đầu báo cháy. Thông thường, hệ thống và thiết bị báo cháy được đơn vị phòng cháy chữa cháy và chủ đầu tư nghiệm thu.
• Bạn có thể kiểm tra bằng mắt thường xem các thiết bị cơ bản như đầu báo cháy trong căn hộ và búa, vòi nước ngoài hành lang đã có chưa?
• Bên cạnh đó, nên dành thêm vài phút kiểm tra thang máy của tòa nhà xem quá trình đóng/mở cabin có gì bất thường không? Thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh không để tránh những sự cố không mong muốn có thể xảy ra.

7. Kiểm tra diện tích

• Khi nhận bàn giao nhà chung cư, người mua cần đo đạc lại diện tích căn hộ xem có đúng và đủ diện tích như trong hợp đồng giao kết với chủ đầu tư.
• Căn cứ vào biên bản bàn giao và hồ sơ kỹ thuật, bàn vẽ mặt bằng để người mua tiến hành đo đạc lại diện tích căn hộ.
• Do thời gian có hạn, rất khó kiểm tra hết các kích thước căn hộ, do vậy người mua chỉ nên tập trung đo đạc các kích thước tổng thể như chiều dài, chiều rộng các phòng, nếu sai lệch không đáng kể thì có thể chấp nhận.
• Tuy nhiên, khi phát hiện sai lệch nhiều, người mua có quyền mời bên thứ ba (là công ty có tư cách pháp nhân về đo đạc) để xác định lại diện tích sử dụng thực tế của căn hộ.

8. Kiểm tra hệ thống nước

• Hệ thống nước tập trung ở khu vực bếp, phòng vệ sinh, khu vực ban công, logia, khu giặt phơi.
• Hệ thống cấp nước: Kiểm tra hệ thống cấp nước bằng cách mở các đầu cấp, các vòi nước xem có nước không? Áp lực nước có quá mạnh hay quá yếu không?
• Kiểm tra các vòi xịt, vòi hoa sen có bị rò rỉ không và kiến nghị sửa chữa, thay thế nếu cần.
• Hệ thống thoát nước: Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ hệ thống thoát nước có đảm bảo không? Bơm đầy nước vào xô và đổ ra sàn vệ sinh, sàn ban công hay logia xem khả năng thoát nước có tốt không?
• Nước bị đọng trên sàn có thể do lát độ dốc không chuẩn hoặc do lỗ thoát bị tắc.
• Chống thấm: Kiểm tra các vị trí tường, nhất là chân tường vệ sinh, ban công, logia và hộp kỹ thuật xem có hiện tượng thấm không?

9. Kiểm tra tường, trần

• Về phần thô của căn hộ, kiểm tra tường, trần có bị nứt, loang lổ không? Nếu phát hiện thấy hiện tượng nứt, phải yêu cầu xử lý ngay tránh hiện tượng thấm nước làm hỏng tường và nội thất bên trong.
• Sơn tường, trần phải đồng màu, không loang lổ, hay bị xước. Kiểm tra kỹ tại các vị trí quanh công tắc, quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió.
• Để kiểm tra độ phẳng của tường, hãy dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa tường và thước.
• Tắt đèn và dùng đèn pin soi từ phía ngược lại xem ánh sáng lọt qua để dễ dàng xác định được mức độ bằng phẳng của tường.
• Đặc biệt, nên kiểm tra kỹ lưỡng ở cao độ khoảng 1,5-1,8m vì đây là chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo nên thường bị lỗi nhất.

Nhận bàn giao căn hộ chung cư

• Trong quá trình kiểm tra nếu phát hiện có vấn đề, chủ căn hộ ghi rõ các yêu cầu sửa chữa, khắc phục trong biên bản bàn giao hoặc phiếu yêu cầu sau khi đã thỏa thuận, thống nhất với tư vấn giám sát. Lưu ý, các yêu cầu càng rõ ràng, cụ thể thì khả năng khắc phục càng triệt để.
• Nếu tất cả các thiết bị, vật tư và hệ thống điện nước trong nhà đều đúng như cam kết thì người mua tiến hành ký nghiệm thu nhà. Trước khi ra về, chủ nhà nên khóa van nước, tắt aptomat tổng, khóa cửa ban công, cửa sổ, cửa chính và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao các loại chìa khóa, điều khiển.

• Đừng quên chốt chỉ số công tơ điện, nước và lấy bản vẽ hoàn công để có thể sửa sang, lắp đặt nội thất mà không khoan đục nhầm đường điện, đường nước.
• Khi nhận bàn giao nhà, ngoài kiểm tra căn hộ, người mua được phép kiểm tra những hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đường giao thông nội bộ, khu vực gửi xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống cấp điện, nước, cầu thang thoát hiểm, hệ thống quản lý an ninh…
• Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo thiết kế được duyệt của dự án thì người mua có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ cho tới khi chủ đầu tư hoàn tất các hạng mục này.

Một số câu hỏi liên quan tới chủ đề: Nhận bàn giao căn hộ chung cư?